Каковы отличительные особенности вложений в недвижимость?
С одной стороны, вложения в недвижимость — это доход не только от сдачи ее в аренду, но и от роста ее стоимости. С другой стороны, стоит учитывать несколько факторов:
1. Высокий порог входа.
Инвестиции в недвижимость требуют значительного стартового капитала: даже однокомнатная квартира на вторичном московском рынке обойдется минимум в 5 млн рублей. Таким образом эти инвестиции подходят только ограниченному кругу инвесторов, располагающих подобными свободными средствами (если только не связываться с ипотекой, которая в свою очередь является очень долгим кредитом).
2. Относительно низкая ликвидность.
Вложения в недвижимость отличаются относительно низкой ликвидностью — для перевода инвестиций в денежные средства ее необходимо сперва продать, что из-за цикличности рынка недвижимости может быть проблематично.
Иными словами, в периоды экономического спада цены на недвижимость тоже снижаются — и если вам потребуется выйти из инвестиций именно в этот момент, вы можете столкнуться с определенной упущенной выгодой и даже убытками.
3. Потребность в относительно активном управлении.
Инвестиции в жилую недвижимость требуют определенных затрат — как финансовых (налоги, коммунальные платежи, мелкий ремонт), так и временных. При этом сдача квартиры в аренду очевидным образом значительно повышает затраты, а кроме того подвергает вас риску контрагента — иными словами, риску, что ваш арендатор откажется исполнять свои финансовые обязательства перед вами.
Таким образом, инвестиции в недвижимость требуют определенного управления и мало подходят инвесторам, которые хотят вложить куда-нибудь свои средства на N лет и получать пассивный доход.
4. Низкая арендная доходность.
Многих потенциальных инвесторов недвижимость привлекает возможностью получения дохода от аренды: богатое воображение сразу рисует картины красивой жизни раньте. Но давайте мыслить трезво: средняя арендная доходность сейчас составляет около 4−5% от стоимости квартиры в год. Получается, если мы рассматриваем исключительно доходы от аренды (без учета изменения стоимости самого актива), то инвестиции в недвижимость выглядят не особо привлекательно: даже простой банковский депозит обещает большую доходность — средние ставки по вкладам в рублях в банках первой десятки сейчас находятся на уровне 10%.
5. Умеренная общая доходность.
Безусловно, рассматривать исключительно арендный доход не совсем верно, ведь в таком случае мы не учитываем рост стоимости недвижимости. Если мы добавим к арендной доходности рост стоимости недвижимости, то мы получим что-то в среднем чуть большее, чем процент по вкладу. Но стоит помнить, что процент по вкладу — это почти безрисковый доход по высоколиквидному активу, а с недвижимостью есть несколько проблем, описанных выше.
Резюме:
подобные инвестиции могут быть неплохим способом диверсификации портфеля для состоятельных инвесторов — при условии, что портфель уже содержит банковские вклады и ценные бумаги. В таком случае жилая недвижимость (купленная не в кредит) выглядит хорошим дополнением.
По материалам сайта insider.pro